ลงทุนอสังหาด้วยเงิน 0 บาท ทำได้จริงหรือ?

ซึ่งถ้าเราพูดถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เชื่อได้เลยว่าทุกคนน่าจะเคยได้ยินคำว่า “ลงทุนคอนโด 0 บาท” กันมาบ้างอย่างแน่นอน เรียกได้ว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ไม่ต้องใช้เงินเราเองสักบาทเลยก็ว่าได้ ทำให้หลาย ๆ คนเกิดคำถามว่าทำได้จริงหรือไม่ ? ซึ่งก่อนที่เราจะตอบคำถามข้อนี้ได้ เราจะต้องรู้ก่อนว่ากระบวนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นอย่างไร

ในเวลาที่เราอยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดสักห้องหนึ่ง แน่นอนว่าสิ่งหนึ่งที่เราต้องทำคือ “สำรวจทำเล” เสียก่อนว่าใครจะสามารถมาเป็นผู้เช่าเราได้ รวมไปถึงราคาห้องปล่อยเช่าสามารถปล่อยได้เท่าไหร่ ถ้าเราสามารถหาผู้เช่าได้ ราคาปล่อยเช่าอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ จากนั้นเราก็จะทำเข้าสู่ขั้นตอนการซื้อคอนโดได้เลย

คอนโดเป็นสินทรัพย์หนึ่งที่มีราคาค่อนข้างสูง แน่นอนเวลาที่จะซื้อหรือลงทุนก็จะใช้บริการสินเชื่อธนาคารกันแทบทั้งสิ้น ซึ่งโดยทั่วไปแล้วธนาคารก็จะให้สินเชื่อประมาณ 80-90% ของราคาประเมินของธนาคาร จากนั้นเราก็จะต้องใช้เงินของเราอีกส่วนหนึ่งเพื่อรวบรวมให้ครบ 100% เพื่อไปจ่ายเงินให้กับเจ้าของห้องเดิม ซึ่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ 0 บาท คือ การที่เราขอกู้จากธนาคารนั้น 100% ของราคาซื้อขาย ก็จะทำให้เราไม่ต้องใช้เงินตัวเราเองเลยสักบาท ก็สามารถเข้าเป็นเจ้าของคอนโดนั้นได้

แต่ต้องบอกว่าจริง ๆ แล้วการลงทุนคอนโด 0 บาทนั้น ก็ไม่ได้หมายความว่าเราไม่ต้องออกเงินสักบาทเลย เพราะในความเป็นจริงมีจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามมาด้วย เช่น เมื่อเราตกลงซื้อขายห้องดังกล่าวอาจจะต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อไปประกอบการอนุมัติขอสินเชื่อกับธนาคาร ก็จะมีค่าทำสัญญาซึ่งแล้วแต่ตกลงกับเจ้าของห้องเดิม รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการโอน 2% ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขายเช่นเดียวกัน หรือจะเป็นค่าอากรแสตมป์ เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ที่ก็เป็นรายจ่ายจำเป็นที่เราต้องออกก่อนทั้งสิ้น และส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ไม่สามารถขอกู้กับธนาคารได้ ยกเว้นกรณีที่เราของกู้เพื่อตกแต่งเพิ่มเติมไปด้วยก็อาจจะได้วงเงินที่มากกว่าราคาห้องมาเพื่อใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติม

มาถึงบรรทัดนี้ ก็มักจะคิดว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้นั้นดีอยู่ไม่น้อย เพราะใช้เงินเราจริง ๆ น้อยมาก แต่เมื่อได้ชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าต้องมีความเสี่ยงตามมา อย่างแรกเลย คือ เมื่อเราขอกู้วงเงินที่สูงขึ้น “ภาระดอกเบี้ย” ก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นตามวงเงินนั้น ๆ แปลว่า การกู้เยอะก็ไม่ใช่ว่าจะเป็นเรื่องที่ดีเสมอไป

แล้วเมื่อเรามีภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ก็จะยิ่งกดดันให้เรากำหนดราคาปล่อยเช่าได้ยากขึ้น ก็จะทำให้เราหาผู้เช่าได้ยากขึ้น เพราะเรามีต้นทุนที่สูงขึ้นนั่นเอง หลักการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดนั้น เราต้องทำอย่างไรก็ได้ให้ “ค่าเช่า” มากกว่า “ภาระผ่อนชำระกับธนาคาร” ในแต่ละเดือนเพื่อให้ส่วนต่างกลับมาเป็นกำไรให้กับตัวเรา

นอกจากจะมีความเสี่ยงเรื่องค่าเช่าแล้ว ก็ยังมีความเสี่ยงเรื่องการหา “ผู้เช่า” เพราะก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเช่นกัน ในเวลาที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว แล้วผู้เช่าเดิมไม่ประสงค์ต่อสัญญา การหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาแทนที่ได้แบบพอดิบพอดีนั้นเป็นเรื่องที่ยากมาก ส่วนใหญ่เราจะมีช่วงที่ห้องว่าง ไม่มีผู้เช่าอยู่ระยะเวลาหนึ่ง นั่นแปลว่าจะมีช่วงเดือนที่คอนโดห้องนั้นไม่สามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าให้กับเรา แต่เรายังคงมีรายจ่ายที่เป็นภาระการผ่อนชำระกับธนาคารอย่างต่อเนื่อง ยิ่งเราหาผู้เช่าได้ช้าเท่าไหร่ เราจำเป็นต้องจ่ายเงินส่วนตัวออกไปมากเท่านั้น

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก แต่ก็จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่สูงมากเช่นเดียวกัน เพราะอย่าลืมว่าการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่สูงมักจะพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นเสมอ