ลงทุนอสังหาฯ เองโดยตรง กับ ลงทุนผ่านกองทุนอสังหาฯ แบบไหนดีกว่ากัน ?

อสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ไม่ว่าจะผ่านมากี่ยุคกี่สมัยก็ยังมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เมื่อสินทรัพย์ที่มีความต้องการเพิ่มขึ้น สิ่งหนึ่งที่จะตามมาอย่างแน่นอนก็คือ “ราคา” จะปรับตัวสูงขึ้น และเมื่อราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องย่อมส่งผลโดยตรงกับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับจากการลงทุน

โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสามารถเข้าลงทุนได้ 2 วิธีการหลัก ๆ คือ ลงทุนเองโดยตรง อย่างเช่น ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า หากใครที่มีเงินลงทุนและความชำนาญสูงก็อาจจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลงทุนซื้อที่ดิน แล้วก็พัฒนาบ้านจัดสรรหรือคอนโดขาย

หรืออีกวิธีการหนึ่งที่เป็นที่นิยมเช่นกัน คือ การลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่ช่วยลดข้อจำกัดในการลงทุนทางตรงได้เป็นอย่างดีไม่ว่าจะเป็นการใช้เงินลงทุนที่น้อยกว่าก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มี่คุณภาพขนาดใหญ่ได้ รวมถึงเรื่องของสภาพคล่องที่สามารถซื้อได้ทุกวันทำการของตลาดหลักทรัพย์ และยังช่วยแก้ไขปัญหาเรื่องความชำนาญของผู้ลงทุนได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการลงทุนทางอ้อมนั้นจะมีมืออาชีพคอยดูแลบริหารจัดการให้

คำถามที่น่าสนใจต่อมา คือ ระหว่างการลงทุนเองโดยตรงกับการลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และ REIT แบบไหนจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีกว่ากัน ซึ่งก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่า คงไม่มีวิธีการลงทุนที่ดีสุดสำหรับทุกคน เพราะการลงทุนทั้ง 2 แบบ ต่างก็มีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกัน

การลงทุนโดยตรงมีโอกาสทำกำไรมากกว่าการลงทุนทางอ้อม

การลงทุนโดยตรง เรามีโอกาสได้ทั้งส่วนต่างของราคา (Capital Gain) จากราคาที่ปรับเพิ่มขึ้นรวมถึงกระแสเงินสดจากค่าเช่าไปด้วยในตัว แต่สำหรับการลงทุนทางอ้อมนั้นมักจะได้ส่วนที่เรียกว่า กระแสเงินสดจากเงินปันผลจากกองทุนออกมาเป็นหลัก โดยทั่วไปแล้วไม่ได้มีปัจจัยภายนอกอื่น ๆ ราคาหน่วยลงทุนของการลงทุนทางอ้อมมักจะไม่ค่อยปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงถ้าลงทุนทางอ้อมผ่านกองทุนที่เป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) มูลค่าจะเหลือศูนย์ เมื่ออายุคงเหลือของกองทุนนั้นเป็นศูนย์ด้วย

การลงทุนโดยตรงมีความเสี่ยงสูงกว่าการลงทุนทางอ้อม

อย่างที่กล่าวในข้างต้นว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้ว การลงทุนโดยตรงมีโอกาสให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนทางอ้อม ซึ่งก็แน่นอนว่าการลงทุนโดยตรงเองมีความเสี่ยงที่สูงกว่าทางอ้อมอย่างชัดเจน

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสภาพคล่องในการลงทุนทางตรงที่ต่ำกว่าการลงทุนทางอ้อมอย่างมาก ตั้งแต่การเข้าซื้อ ถ้าเราลงทุนเองทางตรงกว่าจะลงทุนได้ กว่าจะตกลงราคาซื้อขาย กว่าจะโอนเสร็จเรียบร้อย รวมถึงขั้นตอนการปรับปรุงสินทรัพย์ไปจนถึงการหาผู้เช่าเข้ามาเช่า และหากจินตนาการไปถึงตอนที่เราต้องการขาย กว่าจะหาผู้ซื้อได้ กว่าจะตกลงราคากันเรียบร้อย แล้วกว่าจะโอนเสร็จก็กินเวลานาน แถมบางครั้งถ้าหาผู้ซื้อไม่ได้เป็นเวลานาน และเกิดเราเดือดร้อนจำเป็นต้องใช้เงินเร่งด่วนขึ้นมา ก็อาจจะจำเป็นต้องขายในราคาขาดทุนก็เป็นไปได้เช่นกัน

ซึ่งถ้าเปรียบเทียบกับการลงทุนทางอ้อมแล้ว การซื้อขายสามารถทำได้ทุกวันทำการ ซื้อขายได้ทันที ราคาต่าง ๆ เราก็จะเห็นเป็น Real-Time เช่นกัน ดังนั้น สำหรับคนที่ต้องการสภาพคล่องในการลงทุน การลงทุนทางอ้อมเลยดูเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากกว่า

แน่นอนว่าการลงทุนโดยตรงนั้นต้องใช้ความรู้ความสามารถที่มากกว่าการลงทุนทางอ้อมอย่างไม่ต้องสงสัย ถ้าใครที่มีประสบการณ์และความชำนาญในการเลือกทำเลต่าง ๆ รวมถึงมีความสัมพันธ์ที่ดีกับคู่ค้า ไม่ว่าจะเป็น Agent ที่ช่วยในการหาทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย สถาปนิก รวมถึงผู้รับเหมาต่าง ๆ การลงทุนโดยตรงเองก็ดูเป็นทางเลือกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีกว่า เพราะสามารถสร้างผลตอบแทนได้เป็นกรอบเป็นกำมากกว่าและจำกัดความเสี่ยงได้ดีมากกว่า

สำหรับคนที่ยังไม่มีชำนาญหรือประสบการณ์มากนัก ก็อาจจะเริ่มต้นที่การลงทุนทางอ้อมก่อนก็สามารถทำได้ หรือถ้าใครไม่ได้ต้องการลงแรง ลงเวลาในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพียงแค่ต้องการกระแสเงินสดรับเท่านั้น การลงทุนทางอ้อมก็ดูเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน