รู้ก่อนเริ่ม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ดีอย่างไร

นอกจากที่ต้องใช้เงินลงทุนที่สูงแล้วข้อจำกัดเรื่องของ “สภาพคล่อง” ที่ถือว่าเป็นข้อจำกัดที่ใหญ่มากของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เลยก็ว่าได้ เพราะกว่าจะหาคนซื้อได้ กว่าจะตกลงราคาซื้อขายได้ รวมไปถึงต้นทุนในการทำธุรกรรมที่กรมที่ดินก็มีค่าธรรมเนียมต่าง  ๆ ที่สูงมากกว่าสินทรัพย์การลงทุนอื่นอีกข้อจำกัดหนึ่งก็คือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้ทั้งความรู้และประสบการณ์ในการบริหารจัดการไม่ต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ๆ ด้วยปัญหาที่เกิดขึ้นเหล่านี้ทำให้ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไว้สำหรับลดข้อจำกัดต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

1. ใช้เงินลงทุนต่ำ

การลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)”  ช่วยทำให้คนที่มีเงินลงทุนไม่สูงสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพขนาดใหญ่ได้ ขนาดที่ว่ามีเงินลงทุนเพียง 1,000 บาทก็สามารถลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้

2. สภาพคล่องสูง

นอกจากนี้การลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” ยังช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับนักลงทุน เพราะโดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อเราซื้อแล้วกว่าจะขายออกได้ก็ใช้เวลานาน แต่การลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เราสามารถซื้อขายได้ผ่านตลาดรองได้ทุกวัน ที่สำคัญยังสามารถแบ่งขายได้อีกด้วย

3. มีผู้เชี่ยวชาญคอยดูแล

เป็นที่รู้กันว่าการลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” เราไม่จำเป็นต้องไปเหนื่อยลำบากหาผู้เช่าเอง ทางกองทุนจะมีผู้จัดการกองทุนที่ช่วยบริหารจัดการหาผู้เช่าต่าง ๆ ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ด้วยข้อดีที่มากมายและช่วยลดข้อจำกัดต่าง ๆ ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรงได้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จึงถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีตัวหนึ่งในตลาดและเป็นที่นิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ รวมถึงในแง่มุมของนักพัฒนาก็ช่วยทำให้เพิ่มโอกาสในการลงทุนให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองด้วยเช่นกัน

เพราะการนำสินทรัพย์เข้ากองทุนเพื่อเสนอขายให้กับนักลงทุนคนอื่น ๆ เป็นการแบ่งขายความเป็นเจ้าของบางส่วนออกไป แล้วจากนั้นนักพัฒนาก็สามารถนำเงินดังกล่าวไปลงทุนในโครงการอื่น ๆ เพิ่มเติมได้ แทนที่จะต้องไปหาแหล่งเงินลงทุนจากแหล่งอื่นอย่างเงินกู้และต้องเสียอัตราดอกเบี้ยในอัตราที่สูง

แต่ ณ ปัจจุบันถ้านักพัฒนาอยากนำอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองเข้า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” ไม่สามารถทำได้แล้ว ถ้าต้องการแบ่งความเป็นเจ้าของออกมา จำเป็นต้องทำผ่าน “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)” แทน ซึ่งต้องบอกว่า REIT นั้นเป็นการรวมข้อดีของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  มาผนวกกับการพัฒนาเรื่องของข้อจำกัดและกฎเกณฑ์ให้ REIT สามารถลงทุนได้กว้างมากกว่า “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)"

ข้อจำกัดอย่างหนึ่งของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)” คือ ลงทุนได้เฉพาะสินทรัพย์ในประเทศเท่านั้น แต่ REIT สามารถลงทุนสินทรัพย์ในต่างประเทศได้ ทำให้ช่วยเพิ่มโอกาสการลงทุนในมากขึ้น นอกจากนี้ยัง REIT ยังสามารถลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างไม่เสร็จได้ด้วย แต่ต้องไม่เกิน 10% ของมูลค่าของทรัสต์ ด้วยเหตุที่ว่าสินทรัพย์บางรายการยังไม่พร้อมเปิดให้บริการ แต่มีศักยภาพสูง ก็ช่วยทำให้สามารถเข้าลงทุนในมูลค่าที่ต่ำกว่าตลาดได้ และจากนั้นก็รอให้สร้างเสร็จและเปิดให้บริการก็จะสร้างกระแสเงินสดหรือค่าเช่าได้ไม่แตกต่างจากการลงทุนสินทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว

และที่สำคัญ REIT สามารถกู้ยืมเงินหรือที่เราเรียกว่าการใช้พลังทวี (Leverage) ในการลงทุนเองได้ เพราะต้องบอกว่าทรัสต์เองก็มีมูลค่าสินทรัพย์ที่สูงมาก ถ้านำสินทรัพย์ไปเป็นหลักประกันในการขออนุมัติวงเงินกู้ได้ด้วยก็จะยิ่งช่วยเพิ่มโอกาสที่ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นด้วย

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้น เราจะเห็นได้ว่า REIT นั้นดูจะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ดีกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพราะเปิดกว้างในโอกาสที่ลงทุนที่มากกว่า แต่ก็อย่าลืมว่าทุกการลงทุนไม่ว่าจะเป็นการลงทุนอะไรก็ตาม ยิ่งมีโอกาสในการลงทุนที่มากขึ้น ก็ยิ่งมีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น ความเสี่ยงในการลงทุนหรือโอกาสที่การลงทุนนั้นจะขาดทุนก็มีโอกาสที่สูงขึ้นเช่นกัน ก่อนการลงทุนทุกครั้งอย่าลืมศึกษาข้อมูลการลงทุนทุกครั้ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่าง REIT หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็จำเป็นต้องศึกษาเช่นกัน