อยากลงทุนอสังหาให้ประสบความสำเร็จต้องรู้เรื่องนี้

ด้วยเหตุผลที่ว่า “ที่ดิน” มีอยู่อย่างจำกัดทำให้แนวโน้มการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีผลตอบแทนเป็นบวกอยู่เสมอ ถึงแม้จะมีสภาพคล่องที่น้อยกว่าการลงทุนรูปแบบอื่น ๆ ก็ตาม 

หลาย ๆ คนอาจจะรู้สึกว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องที่ยาก โอกาสสำเร็จน้อย แต่ในความเป็นจริงแล้วถ้าเรารู้จักปัจจัยที่ช่วยทำให้เราประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ ก็จะช่วยทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่ายขึ้น มีโอกาสสำเร็จมากขึ้นได้

ประสบการณ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์

สิ่งหนึ่งที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนไม่ใช่เฉพาะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ประสบการณ์ในการลงทุนถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมาก เพราะเมื่อเราพูดถึงการลงทุนถือว่าเป็นทักษะอย่างหนึ่ง ซึ่งทักษะมีความแตกต่างจากความรู้ตรงที่ “การลงมือทำ”

สิ่งที่จะตามมาหลังจากที่เราลงมือทำก็คือข้อผิดพลาด ต่อให้อ่านหนังสือ ถามกูรูการลงทุนมาแค่ไหนก็ตาม สุดท้ายแล้วเราจะเจอปัญหา เจอข้อจำกัดที่จะต้องลงมือทำเท่านั้นถึงจะเข้าใจได้ แล้วเมื่อเราลงมือทำอย่างมีความรู้มากพอ ทุกอย่างก็เปลี่ยนเป็นประสบการณ์

การลงมือทำจะช่วยทำให้เรามองออกว่าคอนโดห้องนี้ดีหรือไม่ ที่ดินแปลงนี้มีโอกาสที่จะราคาขึ้นมากน้อยขนาดไหน หรือการรีโนเวทบ้านหลังนี้จะช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับเราได้อย่างไร ยิ่งเรามีประสบการณ์การลงทุนมากเท่าไหร่ ก็จะช่วยทำให้เรามีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นและความเสี่ยงน้อยลงได้ 

การใช้เงินของคนอื่น (Other People Money)

เคยมีคำกล่าวไว้ว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ห้ามใช้เงินสดทั้งหมดลงทุนเด็ดขาด เพราะจะทำให้เราเสียโอกาสการลงทุน ด้วยเหตุที่ว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในการลงทุนไม่กี่การลงทุนที่สามารถใช้เงินของคนอื่น (Other People Money) ในการลงทุนได้

วิธีการที่จะนำเงินคนอื่นมาลงทุนได้ วิธีแรกที่นิยมมากที่สุดก็คือ “การกู้” ด้วยข้อดีของอสังหาริมทรัพย์ที่เราสามารถนำ “โฉนด” เข้าไปวางเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินเพื่อขออนุมัติวงเงินกู้ได้ ทำให้เราไม่ต้องเอาเงินลงทุนของตัวเองทั้งหมดไปลงทุน ก็จะช่วยให้เราสามารถนำเงินสดไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่อื่น ๆ แปลงอื่น ๆ ต่อได้โดยที่เงินไม่จม โดยทั่วไปแล้วการกู้เงินกับสถาบันการเงิน แน่นอนว่าแต่ละเดือนนั้นเราจะต้องผ่อนชำระเท่าไหร่ เราก็สามารถวางแผนการลงทุนได้ว่าควรลงทุนอสังหาริมทรัพย์แปลงนี้หรือไม่ เพราะถ้าไม่สามารถทำให้เรามี “กระแสเงินสด” เป็นบวกกลับมาได้ก็อาจจะดูไม่ใช่การลงทุนที่น่าสนใจสักเท่าไหร่

อีกวิธีหนึ่งที่ได้รับความนิยมสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมากก็คือ “การร่วมทุน” หลักการก็คือ การพาคนที่มีเงินกับคนที่มีประสบการณ์มาเจอกัน คนหนึ่งลงเงินอีกคนก็ลงแรงแทน จากนั้นก็แบ่งส่วนกำไรตามตกลงกันไป ซึ่งถือว่าเป็นข้อตกลงที่ win-win คนที่มีเงินก็อยากได้ผลตอบแทนที่ดี ส่วนคนที่มีประสบการณ์ก็อยากหาผลกำไรมากขึ้นแต่ข้อจำกัดด้านการเงินอาจจะทำให้ขยายโครงการได้ช้า 

คู่ค้าที่น่าเชื่อถือ (Trusted Partner)

การมีคู่ค้าที่ดีจะช่วยทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสสำเร็จได้มาก เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเจรจากับหลายฝ่าย อย่างเช่นในกรณีที่เราจะลงทุนคอนโดมือสองสักห้องหนึ่ง อย่างแรกเราจะต้องมีคู่ค้าที่คอยหาห้องและเจรจาเรื่องราคาขายที่เหมาะสมหรือก็คือหาห้องที่ดีในราคาถูก เพราะบางครั้งห้องมือสองที่ดีก็ใช่ว่าจะมีให้เห็นกันได้ง่าย ๆ แต่ถ้าเรามีคู่ค้าที่คอยหาห้องให้จะช่วยทำให้เรามีโอกาสเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพได้

แล้วถ้าเราเข้าลงทุนด้วยการกู้เงิน แล้วเรารู้จักแหล่งเงินกู้ที่ช่วยทำให้เรามีต้นทุนการเงินที่ลดลงก็จะช่วยทำให้เรามีโอกาสที่จะมีกระแสเงินสดเป็นบวกได้ง่ายขึ้น และยิ่งช่วยทำให้เป็นการลงทุนที่น่าสนใจมากขึ้น

สุดท้าย การหาผู้เช่าคอนโดหลาย ๆ ครั้งก็จำเป็นต้องอาศัยความสามารถของคู่ค้าที่ดีเช่นกัน เพราะสิ่งที่น่ากลัวที่สุดสำหรับนักลงทุนคอนโดก็คือ การที่ลงทุนแล้วไม่มีผู้เช่า การที่มีคู่ค้าที่ดีจะช่วยทำให้เรามั่นใจได้ว่าโอกาสที่ห้องเราจะว่างมีน้อยลง นอกจากคู่ค้าที่ดียังช่วยคัดกรองคุณภาพของผู้เช่าได้แล้ว ผู้เช่าที่มีคุณภาพก็ช่วยทำให้ห้องเราไม่โทรมเร็ว ไม่ต้องเสียเงินรีโนเวทมากเมื่อถึงเวลาต้องเปลี่ยนผู้เช่าอีกด้วย