กระแสเงินสดสำคัญอย่างไรกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

อิสรภาพทางการเงิน (Financial Freedom) ในยุคสมัยนี้กลายเป็นสิ่งที่ถูกพูดถึงอย่างมาก ซึ่งความหมายของคำว่าอิสรภาพทางการเงินนั้นก็คือ การที่เรามีรายได้จากสินทรัพย์ (Passive Income) มากกว่ารายจ่ายของตัวเราในแต่ละเดือน แล้วสำหรับคนที่ต้องการสร้างรายได้จากสินทรัพย์ (Passive Income) การลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมก็คือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ 

เนื่องจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่รู้กันว่าเราจะได้สิ่งที่เรียกว่า “ค่าเช่า” อย่างต่อเนื่อง แล้วเมื่อเราลงทุนอสังหาริมทรัพย์มาระยะหนึ่งจนสามารถทำให้ค่าเช่าที่เราได้รับมากกว่ารายจ่ายเราในแต่ละเดือนได้นั้นก็แปลว่า เรามีอิสรภาพทางการเงิน และนอกจากนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถทำให้เราใช้ประโยชน์จากการกู้เงินได้ ซึ่งจะช่วยทำให้เรามีโอกาสจะมีอิสรภาพทางการเงินได้เร็วมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น ห้องเช่าห้องหนึ่ง ราคา 1,500,000 บาท สามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาท  นั่นแปลว่า ถ้าเรามีรายจ่ายเดือนละ 20,000 บาท เมื่อเราสามารถลงทุนห้องได้ 2 ห้อง ก็มีรายได้จากค่าเช่ารวม 20,000 บาท แต่ความยากอยู่ที่ว่าเราสามารถหาเงิน 3,000,000 บาทมาลงทุน 2 ห้องเพื่อรับค่าเช่า 20,000 บาทได้อย่างไร ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการหาคนที่มีเงินสด 3,000,000 บาทเพื่อมาลงทุนนั้นเป็นเรื่องที่ไม่ง่ายเช่นกัน

เป็นที่รู้กันว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ประโยชน์จากเงินกู้จากธนาคารได้ สมมติว่าในปัจจุบัน เราต้องการกู้ 3,000,000 บาท เราจะต้องผ่อนธนาคารอยู่ประมาณ 15,000 บาท นั่นแปลว่า ถ้าเราเอาเงินไปลงทุนห้องเช่าที่เราเล็งไว้จะมีได้รับเงินค่าเช่า 20,000 บาท แต่ผ่อนธนาคาร 15,000 บาท เท่ากับว่าเราจะมีกระแสเงินสดเป็นบวกเดือนละ 5,000 บาท 

แต่ในความเป็นจริง เราอาจจะวางดาวน์มากขึ้น อย่างเช่น วางดาวน์สัก 20% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีวางดาวน์สัก 600,000 บาท เราก็จะใช้เงินกู้จากธนาคารเพียง 2,400,000 บาท และเมื่อกู้น้อยลงภาระการผ่อนชำระในแต่ละเดือนก็จะลดลงจากเดิม 15,000 บาท ก็จะเหลือประมาณ 12,000 บาท ซึ่งแปลว่าในกรณีนี้ เราอาจจะได้กระแสเงินสดรับบวกขึ้น 8,000 บาทต่อเดือน 

จะเห็นว่าเราสามารถสร้างรายได้จากสินทรัพย์ได้มากขึ้นเดือนละ 5,000-8,000 บาท โดยที่เราแทบจะไม่ได้ใช้เงินลงทุนของตัวเองเลย ซึ่งดูจากภาระรายจ่ายต่อเดือนแล้ว ถือว่าสามารถเข้าใกล้อิสรภาพทางการเงินได้อีกระดับหนึ่งเลยทีเดียว แล้วเมื่อเราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปเรื่อย ๆ ก็สามารถเพิ่มจำนวนห้องและจำนวนบ้านเช่าได้ แนวโน้มก็จะช่วยทำให้มีอิสรภาพทางการเงินได้ไม่ยาก และการที่มีกระแสเงินสดเป็นบวกมากขึ้นในแต่ละเดือน เรายังสามารถไปขอยื่นกู้เพิ่มเติมเพื่อไปนำไปลงทุนต่อยอดเพิ่มได้อีกด้วย

แต่เมื่อได้ชื่อว่าการลงทุน ถึงแม้จะเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม สิ่งที่ตามมาก็คือ “ความเสี่ยง” ความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้ก็คือ “กระแสเงินสดรับ” หรือค่าเช่าอาจจะไม่ได้ตามที่เราคาดการณ์ไว้ ไม่ว่าจะมาจากการหาผู้เช่าไม่ได้ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าตามกำหนด หรือแม้แต่ห้องเช่าเสียหายทำให้ต้องเสียเงินไปกับการรีโนเวทที่สูงในแต่ละปี ก็มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นได้เช่นกัน

ในทางกลับกัน “กระแสเงินสดจ่าย” ที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารที่เรากู้มานั้นเป็นรายจ่ายที่ต้องจ่ายแน่นอน ในเวลาที่ค่าเช่าเราไม่ได้เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ก็จะทำให้ช่วงเวลานั้นเกิด “กระแสเงินสดติดลบ” ก็จะมีความเสี่ยงในการลงทุนรูปแบบที่ไม่ใช้เงินกู้ซึ่งถ้าไม่สามารถปล่อยเช่าได้นาน ๆ ก็อาจจะทำให้เราผ่อนธนาคารไม่ไหว และถูกยึดทรัพย์ในที่สุดก็เป็นไปได้เช่นกัน 

สิ่งที่สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้กระแสเงินสดเป็นบวกนั้น ก็คือการวิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย (Target Group) ที่จะมาเป็นผู้เช่าเรานั่นเอง ว่ามีความต้องการอย่างไร ชอบห้องสไตล์ไหน กำลังซื้ออยู่ที่เท่าไหร่ เลือกห้องขนาดไหน รวมถึงการตกแต่งห้องให้เหมาะกับความต้องการมากที่สุด ก็จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้เช่าเข้ามาสนใจเลือกซื้อและเช่าห้องกับเราได้มากขึ้น