https://www.singhaestate.co.th:443/S-Blog/detail/condominium-for-investment


BACK
10 Sep 2019

ทำไมคอนโดมือสองถึงเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่น่าสนใจ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่องต้องยกให้ “คอนโด” เลยก็ว่าได้ ด้วยความที่ตัวเมืองมีการขยายออกไปอย่างรวดเร็วประกอบกับมีการย้ายถิ่นฐานของคนเข้ามาทำงานในเมืองมากขึ้น ความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่องต้องยกให้ “คอนโด” เลยก็ว่าได้ ด้วยความที่ตัวเมืองมีการขยายออกไปอย่างรวดเร็วประกอบกับมีการย้ายถิ่นฐานของคนเข้ามาทำงานในเมืองมากขึ้น ความต้องการเรื่องที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว ราคาที่ดินในตัวเมืองก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดเลยดูเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในปัจจุบัน เพราะหากเราต้องการทำเลในเมืองที่ดี การเลือกซื้อคอนโดแทนที่บ้านเป็นหลังก็ทำให้เราจ่ายเงินน้อยลง แต่ยังคงได้ทำเลที่เราต้องการอยู่เช่นเดิม

สำหรับคนที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนก็มีเหตุผลดีดีหลากหลายประการเลยว่าทำไม “คอนโดมือสอง” ถึงเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่น่าสนใจมากกว่า “คอนโดมือหนึ่ง”

คอนโดมือสองจะทำให้เราเห็นสภาพของผู้เช่าได้ชัดเจนกว่า

เหตุผลแรกที่ทำให้คอนโดมือสองเนื้อหอมกว่าคอนโดมือหนึ่งเลย คือ การที่เราจะได้หน้าตาของผู้เช่าจริงว่าเป็นใคร เป็นนักศึกษา เป็นพนักงานประจำหรือว่าเป็นกลุ่ม Expat ที่มาทำงานระยะสั้น ๆ นอกจากนี้เราจะเห็นได้อีกด้วยว่าคอนโดตรงนี้มีคนเช่า จริงๆ  เพราะบางครั้งต่อให้คอนโดนั้นใกล้สถานศึกษามาก ๆ ก็ใช่ว่าจะมีนักศึกษามาอยู่ อาจจะมีคู่แข่งหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่เราคาดไม่ถึงก็เป็นได้

หลาย ๆ ครั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างคอนโดมือหนึ่งก็ประสบปัญหาอยู่ไม่น้อย ผู้เช่าที่คาดการณ์ว่าจะมาเช่านั้นเกิดไม่มาเช่าตามที่คาดหวังไว้ สุดท้ายเราต้องเปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายที่จะมาเช่า ซึ่งก็จะเกิดความเสี่ยงว่าถ้ากลุ่มเป้าหมายใหม่มีกำลังซื้อไม่เท่ากับกลุ่มเดิม ก็จะทำให้ปล่อยเช่าได้น้อยลงไปด้วย หรือบางทีเราก็อาจมองว่าถ้าเราปล่อยเช่นคอนโดมือหนึ่งแล้วไม่ได้ราคา เราก็ไม่อยากปล่อยเช่าก็เป็นไปได้

คอนโดมือสองราคามักจะถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง

เมื่อเรามองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แน่นอนว่าเราต้องอยากได้สิ่งที่เรียกว่า “ผลตอบแทน” และถ้าเลือกได้ก็อยากได้ผลตอบแทนที่สูงอยู่แล้ว ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว “ราคา” ที่เราเข้าซื้อนั้นมีผลต่อผลตอบแทนที่เราจะได้รับอย่างมาก สมมติห้องนี้ปล่อยเช่าได้ 10,000 บาทต่อเดือน ปีหนึ่งก็ 120,000 บาท แต่ถ้าเราเข้าซื้อราคา 2,400,000 บาท นั่นแปลว่าเราจะได้ผลตอบแทน 5% ต่อปี แต่ถ้าเราสามารถเข้าซื้อได้ในราคาที่ถูกลงอย่างเช่น เหลือ 2,000,000 บาท แปลว่าผลตอบแทนที่เราจะได้รับก็เพิ่มขึ้นเป็น 6% ต่อปี

ถ้าใครลงสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะเห็นได้เลยว่าคอนโดที่ทำเลใกล้เคียงกันระหว่างมือหนึ่งและมือสอง แนวโน้มคอนโดมือสองราคาจะถูกกว่า 10-30 % โดยเฉลี่ยขึ้นอยู่กับความสามารถในการต่อรองและความจำเป็นทางด้านการเงินของผู้ขายด้วย และเราจะสามารถเห็น “ค่าเช่า” ที่แท้จริงว่าสามารถเก็บได้อยู่ที่เท่าไหร่ ก็จะสามารถทำให้เราประเมินได้ว่าคอนโดห้องนี้ เราควรจะซื้อที่ราคาเท่าไหร่ได้ดีมากขึ้น ซึ่งถ้าเทียบกับคอนโดมือหนึ่งที่เราอาจจะต้องวัดดวงว่าจะมีคนเช่ามั้ย ราคาปล่อยเช่าจะได้เท่าไหร่แล้ว คอนโดมือสองดูน่าสนใจมากกว่าอย่างแน่นอน

แต่ใช่ว่าถ้ามองในแง่มุมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้ว คอนโดมือสองจะดูชนะทุกประตู ปัญหาอย่างหนึ่งที่เราต้องเจอแน่นอนในการลงทุนคอนโดมือสองก็คือ “ดอกเบี้ย” ที่จะสูงกว่า และ “วงเงิน” ที่ธนาคารจะอนุมัตินั้นจะต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่ง เพราะคอนโดมือสองมีทั้งค่าเสื่อมที่สูงมากกว่าคอนโดมือหนึ่งทำให้วงเงินเลยลดต่ำลง แต่ข้อจำกัดเรื่องนี้ก็แก้ได้ไม่ยากด้วยการ “วางดาวน์” เพิ่มขึ้น ก็จะช่วยทำให้ภาระดอกเบี้ยในแต่ละเดือนลดลงได้เยอะเลยทีเดียว และโดยทั่วไปแล้วการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ไม่ควรกู้ 100% อยู่แล้ว เพราะจะทำให้เราปล่อยเช่าได้ยากจากภาระดอกเบี้ยที่สูงนั่นเอง

SHARE