https://www.singhaestate.co.th:443/S-Blog/detail/S-Blog-Investment-and-Location


BACK
26 Aug 2019

จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องเข้าใจเรื่องทำเล

ไม่ว่าจะผ่านมากี่ยุคกี่สมัย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง เหตุผลหลัก ๆ ก็คือ ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของคอนโด หมู่บ้าน ตึกแถว หรือการเก็งกำไรต่าง ๆ จะมี “ที่ดิน” เป็นปัจจัยหลักในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัด แต่ความต้องการนั้นมีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามหลักของความต้องการซื้อ (Demand) และความต้องการขาย (Supply) ก็จะทำให้ราคาของที่ดินนั้นปรับขึ้นได้เรื่อย ๆ เมื่อเวลาผ่านไปนั่นเอง

แต่ก็ต้องเข้าใจว่าไม่ใช่ที่ดินทุกที่ ทุกทำเล ราคาจะปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องเสมอไป ในความเป็นจริงที่ดินบางทำเลราคาก็ไม่มีการปรับขึ้นแต่อย่างใด หรือบางที่ราคาที่ดินกลับปรับตัวลดลงด้วยซ้ำไป นั่นเลยเป็นเหตุผลว่าก่อนจะเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราจะดู “ทำเล” ให้เป็น

สิ่งที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ คือ ทำเล
อสังหาริมทรัพย์มีข้อจำกัดหนึ่งที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ก็คือ ทำเล เราไม่สามารถโยกย้ายไปตามสถานที่ต่าง ๆ ได้หลังจากที่เราตัดสินใจลงทุนไปแล้ว ดังนั้น เมื่อเราตัดสินใจลงทุนในทำเลไหนแล้ว เราต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ในทำเลนั้น ๆ ว่าจะเป็นทำเลที่ดีและราคาปรับขึ้นได้หรือไม่ หรือว่าจะมีปัจจัยอะไรที่อาจจะเข้ามากระทบกับทำเลตรงนั้นหรือไม่

ผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์มาได้กี่รูปแบบ ?

ก่อนอื่นเราต้องเข้าใจก่อนว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผลตอบแทนจะออกมา 2 รูปแบบ ส่วนแรกก็คือ “ค่าเช่า” และส่วนที่สองก็คือ “ส่วนต่างราคา”

ยกตัวอย่างเพื่อความเข้าใจที่ง่ายมากขึ้น สมมติว่าเรากำลังจะลงทุนในคอนโดสักแห่ง จำเป็นอย่างมากที่เราต้องลงพื้นที่ไปสำรวจดูว่า “ใคร” จะมาเป็นผู้เช่าเราได้บ้าง คนทำงานออฟฟิศ สาวโรงงาน ผู้บริหารต่างชาติที่เข้ามาทำงานเป็นสัญญาระยะสั้น หรือจะเป็นการเช่าระยะยาวจากบริษัทเพื่อจุดประสงต์บางอย่าง เมื่อเรากำหนดแล้วว่าเราจะเลือกใครมาเป็นผู้เช่า เราต้องเข้าใจต่อว่าความต้องการของผู้เช่าที่เราเลือกนั้นเค้าต้องการอะไรบ้าง

ถ้าเป็นพนักงานออฟฟิศที่ทำงานประจำอาจจะต้องการการเดินทางที่สะดวกหรือว่าใกล้ที่ทำงาน เราก็ต้องไปดูว่าคอนโดที่เราจะเลือกลงทุนใกล้ “ระบบขนส่งสาธารณะ” อะไรบ้างที่ช่วยสนับสนุนการเดินทางให้กับผู้เช่าของเราได้ รวมถึงอีกปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญสำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้ ก็คือ เรื่องของ “ค่าเช่า” นั่นแปลว่า ถ้าราคาคอนโดสูงเกินไปแต่เราปล่อยเช่าได้ราคาไม่สูง อาจจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุนสักเท่าไหร่ เราอาจจะต้องเลือกห้องที่มีขนาดเล็กลงแทน เป็นต้น

หรือถ้าเรามองแล้วว่าผู้ที่จะมาเช่านั้นเป็น “ผู้บริหารต่างชาติ” สิ่งที่สำคัญอาจจะเป็นบรรยากาศโดยรอบซะมากกว่า เพราะผู้เช่ากลุ่มนี้จะใช้ที่พักเป็นแหล่งพักผ่อนอย่างเต็มที่ในช่วงวันหยุด ซึ่งคนกลุ่มนี้อาจจะเลือกดูคอนโดที่มีระบบอำนวยความสะดวก รวมถึงบริเวณใกล้เคียงที่มีคอมมูนิตี้ มอลล์ หรือห้างสรรพสินค้าที่สามารถเดินทางไปได้

ดยสะดวกก็อาจพิจารณาเลือกเช่าง่ายมากขึ้น ส่วนเรื่องของการเดินทางไปทำงานอาจจะเป็นเรื่องรองลงมา เพราะโดยส่วนใหญ่มักจะมีคนขับรถมารับ-ส่ง ณ ที่พักเป็นประจำอยู่แล้ว

ถ้าเราเข้าใจผู้เช่าว่าต้องการอะไร เราก็จะสามารถวิเคราะห์ทำเลตรงนั้นได้ว่า “เหมาะสม” กับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้เช่าของเราหรือไม่ ทำให้ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี เรายังสามารถสำรวจดูคู่แข่งได้อีกด้วยว่า ณ ทำเล

ตรงนั้นใครเป็นคู่แข่งบ้าง มีจำนวนเท่าไหร่ อัตราการปล่อยเช่าทำเลตรงนั้นเป็นอย่างไร รวมถึงเราสามารถรู้ถึงค่าเช่าที่เรามีแนวโน้มจะเก็บได้ในอนาคตอีกด้วย

เพื่อเป็นการปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น นอกจากที่เราจะดูว่าทำเลนั้นเหมาะกับผู้เช่าเราหรือไม่ อีกอย่างที่เราจะต้องให้ความสำคัญไม่แพ้กันเลย คือ “ทำเล” ว่าเป็นทำเลทองที่ราคามีโอกาสจะปรับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่องได้หรือไม่ โดยเฉพาะการลงทุนแบบเก็งกำไรมักจะไม่ได้สนใจเรื่องค่าเช่ามากนัก แต่จะเน้นให้ราคาในส่วนที่สองให้ปรับขึ้นแบบก้าวกระโดดแทน

ปัจจัยหนึ่งที่จะช่วยทำให้เลือกทำเลทองได้ง่ายมากขึ้นก็คือ “การคาดการณ์อนาคต” ว่าทำเลตรงนั้นมีการพัฒนาของการคมนาคมหรือไม่ อย่างเช่น การตัดถนนเพิ่ม การลงทุนสร้างโครงพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้า BTS MRT ต่าง ๆ เพื่อให้ทำเลตรงนั้นเข้าถึงได้ง่ายมากขึ้น เดินทางสะดวกขึ้น รวมถึงสาธารณูปโภคต่าง ๆ ก็มีผลกับราคาที่ดินในทำเลนั้นโดยตรงเช่นกัน เมื่อมี ถนน ระบบไฟฟ้า ประปา เข้าถึงก็จะช่วยเปิดโอกาสให้ที่ดินผืนนั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมได้

หรือแม้แต่การเกิดขึ้นของศูนย์การค้ารวมถึงตลาดต่าง ๆ โดยทั่วไปทำเลไหนที่อยู่ในแหล่งที่มีการสัญจรไปมาเยอะ ๆ มักจะส่งผลทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นได้เพราะเป็นที่ต้องการของคนทำธุรกิจที่อยากได้ทำเลนั้นไปประกอบกิจการ ขยายกิจการนั่นเอง รวมถึงการอยู่อาศัยก็เป็นที่นิยมเพราะมีความสะดวกสบาย เมื่อต้องการซื้ออะไรก็สามารถออกไปช้อปปิ้งได้เลยทันที

ทำเลเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากให้การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก่อนการลงทุนทุกครั้งอย่าลืมลงพื้นที่สำรวจทำเลด้วยตัวเองเสมอเพื่อดูความเหมาะสมของทำเลและสภาพการแข่งขันของทำเลนั้น ๆ รวมถึงการดูแผนพัฒนาในอนาคตว่าทำเลนั้นจะมีการพัฒนาของโครงสร้างพื้นฐานทั้งการคมนาคม ระบบสาธารณะอะไรบ้าง ที่จะช่วยเพิ่มมูลค่าของทำเลในอนาคตได้

SHARE