https://www.singhaestate.co.th:443/S-Blog/detail/S-Blog-03


BACK
21 Aug 2019

เรื่องที่ต้องระวังเมื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่าเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ ทำให้หลาย ๆ คนที่กระโดดเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงแรก ๆ จะมีความรู้สึกว่าเป็นเรื่องง่าย แต่ในความเป็นจริงแล้วเมื่อได้ชื่อว่าการลงทุนย่อมมีความเสี่ยงในการลงทุนเสมอ และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็มีหลายเรื่องที่หลายคนคิดไม่ถึง และจำเป็นที่จะต้องระมัดระวังเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น...

การหาข้อมูลบนโลกออนไลน์ไม่เพียงพอ
ยุคนี้เป็นยุคที่เราแทบจะหาข้อมูลได้ทุกอย่างจากอินเทอร์เน็ตหมดแล้ว ทำให้นักลงทุนมือใหม่หลาย ๆ คนเชื่อมั่นและมั่นใจกับข้อมูลในอินเทอร์เน็ต แต่รู้หรือไม่ว่าในความเป็นจริงแล้วข้อมูลที่มีค่าที่สุด คือ การที่เราลงพื้นที่และสืบหาข้อมูล สอบถามจากคนพื้นที่ที่ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับการเข้าลงทุนของเราจะดีที่สุด รวมถึงการเสาะหาข้อมูลว่าในอนาคตจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหรือห้างสรรพสินค้าหรือไม่ ควรหาข้อมูลจากหลาย ๆ แหล่งเพิ่มเติมเพื่อเป็นการยืนยันแหล่งข่าวและทิศทางในการตัดสินใจลงทุน

ต้องระวังเรื่องการกู้เงินกับธนาคาร 
ต้องบอกว่าการกู้เงินกับธนาคารเพื่อการลงทุนนั้นสามารถทำได้ และต้องบอกว่าในสมัยนี้การกู้เงินสามารถทำได้ง่ายมากขึ้นกว่าสมัยก่อนมากแล้ว ถ้ามีการเดินบัญชีอย่างต่อเนื่องและเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ถึงแม้ไม่ได้ประกอบอาชีพพนักงานประจำก็สามารถกู้ได้ แต่ด้วยการกู้ที่ง่ายขึ้น กู้ได้วงเงินมากขึ้น หลาย ๆ คนมักจะเลือกลงทุนที่ใช้เงินกู้ธนาคาร 100% แทน

สิ่งต้องระวังจากการเลือกลงทุนโดยกู้ธนาคาร 100% คือ ยิ่งเรากู้มากเท่าไหร่ก็จะยิ่งทำให้ภาระดอกเบี้ยในแต่ละเดือนจะยิ่งสูงมากขึ้นตามไปด้วย และส่งผลทำให้การปล่อยเช่าของเรายากขึ้นด้วย เพราะส่วนใหญ่มักจะอยากปล่อยเช่าให้ได้มากกว่าภาระผ่อนชำระให้กับธนาคารในแต่ละเดือนเป็นที่ตั้งอยู่แล้ว ยิ่งกู้ง่ายมากเท่าไหร่ก็ต้องระวังการใช้เงินกู้มากเท่านั้น

ค่าใช้จ่ายแฝงในการทำธุรกรรม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความพิเศษมากกว่าสินทรัพย์อื่น ๆ ในตลาดพอสมควร เพราะจะมีค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมมากกว่าทั่ว ๆ ไป อย่างเช่น ค่าจอง ค่าทำสัญญา และถ้าในกรณีที่เราใช้บริการสินเชื่อกับทางธนาคารก็จะต้องมีค่าใช้จ่ายในการประเมินสินทรัพย์ นอกจากนี้ก็ยังมีค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของมูลค่าประเมินด้วยเช่นกัน ส่วนใหญ่ค่าธรรมเนียมนี้ก็จะแบ่งกันรับผิดชอบระหว่างคนซื้อและคนขายกันคนละครึ่ง แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย 

อีกหนึ่งสิ่งเรื่องค่าใช้จ่ายแฝงที่ต้องระวัง คือ ในกรณีของการลงทุนในคอนโดมีเนียมที่ผู้ขายอาจไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้า เราในฐานะผู้ลงทุนอาจจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบด้วยตัวเองที่ถือว่าเป็นอีกหนึ่งต้นทุนที่ต้องระวังเช่นกัน

บางครั้งการปล่อยเช่าก็ไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฝัน คือ เมื่อเราดำเนินการซื้อเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก็มีผู้เช่าถือกระเป๋ารอเดินเข้าห้องพร้อมทำสัญญาโดยทันที แต่ในความเป็นจริงแล้วการปล่อยเช่าอาจจะไม่สามารถทำแบบนั้นได้ทันที หลาย ๆ ครั้งต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติมหรือโดนผู้เช่ากดราคาเนื่องจากมีคู่แข่งที่รอปล่อยเช่าในคอนโดเดียวกันอยู่เหมือนกัน ดังนั้น การลงพื้นที่สำรวจจะช่วยลดความเสี่ยงตรงนี้ได้เป็นอย่างดี

ค่าบำรุงรักษาอาจจะสูงกว่าที่คิด 
รายจ่ายที่สำคัญอีกรายการหนึ่งที่นักลงทุนมือใหม่อาจจะไม่ได้ระวัง ก็คือ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา (Maintenance) โดยธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์จะมีการเสื่อมโทรมตามกาลเวลา ยิ่งมีผู้เช่าอยู่อาศัยก็จะยิ่งทำให้ห้องโทรมเร็วกว่าปกติ และโดยธรรมชาติของผู้เช่าอาจจะไม่ได้บำรุงรักษาห้องเท่ากับเจ้าของห้องอย่างเรา เวลาที่มีการเปลี่ยนมือผู้เช่า หน้าที่ของเจ้าของห้องก็คือ การเข้าไปบำรุงรักษาซ่อมแซมให้กลับมาอยู่ในสภาพห้องที่น่าอยู่อาศัย ไม่เช่นนั้นการปล่อยเช่าก็จะยิ่งทำได้ยากมาก ถ้าคอนโดที่เราลงทุนในละแวกนั้นมีการแข่งขันที่สูงด้วย โอกาสปล่อยเช่าได้แทบไม่มีเลยในกรณีที่ห้องเราโทรมมากกว่าคนอื่น

โดยสรุปแล้ว สิ่งที่สำคัญก่อนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ การแสวงหาข้อมูลของอสังหาฯที่เราจะเข้าไปลงทุนในแต่ละแห่งให้ได้มากที่สุด เพื่อนำมาเปรียบเทียบและประเมินให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนการเข้าลงทุนจริง เพราะการลงทุนในรูปแบบนี้ถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เงินมากที่สุดรูปแบบหนึ่งเลยก็ว่าได้


SHARE