https://www.singhaestate.co.th:443/S-Blog/detail/Properties-Price


BACK
28 Aug 2019

5 ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน

การลงทุนในที่ดินเปล่าถือว่าเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะไม่มีค่าเสื่อมหรือค่ารักษาสภาพของส่วนอาคารที่เป็นเหมือนรายจ่ายที่เราต้องจ่ายออกทุกปี รวมถึงเวลาซื้อ-ขาย ขั้นตอนในการประเมิน ตรวจสอบทรัพย์สินสามารถทำได้ง่ายมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ

ส่วนใหญ่แล้วการลงทุนในที่ดินเปล่ามักจะเป็นการลงทุนแบบ “เก็งกำไร” ในส่วนต่างของราคาซะมากกว่า เพราะการปล่อยเช่าที่ดินเปล่านั้นทำได้ค่อนข้างยากและคาดหวังค่าเช่าที่สมน้ำสมเนื้อได้ยาก ดังนั้นก่อนที่จะเก็งกำไรในที่ดินเปล่ากัน เรามาดูกันดีกว่าว่า 5 ปัจจัยจากนักเก็งกำไรในที่ดินว่าเค้าดูอะไรกันบ้าง

1. รูปร่างของที่ดินและขนาดเนื้อที่
เหตุผลแรกที่เราต้องดูรูปร่างและขนาดของที่ดินที่เราจะเข้าเก็งกำไรก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เพราะว่า ทั้ง 2 ปัจจัยส่งผลต่อความสามารถในการพัฒนาที่ดินในอนาคตของที่ดินผืนนั้น ๆ สมมติว่าที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่ 5 ไร่เท่ากัน แต่เนื้อที่แปลง A มีส่วนติดถนนหน้าด้านยาว 250 เมตร เทียบกับอีกแปลงหนึ่งที่มีส่วนที่ติดกับถนนเพียง 100 เมตรเท่านั้น เป็นรูปร่างของที่ดินเป็นแนวยาวเข้าไปแทน แน่นอนว่าแปลงที่มีส่วนหน้าติดกับถนนใหญ่มากกว่าก็มีแนวโน้มที่พื้นที่อสังหาฯนี้จะขายได้ดีมากกว่า เพราะการที่มีส่วนติดถนนมากกว่าจะทำให้นักลงทุนมีโอกาสเข้ามาประกอบกิจการร้านค้าได้มีมากกว่า ในอนาคตก็มีโอกาสที่คนที่สนใจที่ดินในการทำธุรกิจจะมาเลือกซื้อที่ดินต่อจากเราก็มีโอกาสมากกว่าเช่นกัน

2. การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
อสังหาริมทรัพย์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าถึงย่อมมีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดีมากกว่า โดยเฉพาะโอกาสในการพัฒนาต่อยอดมีอนาคตที่ดีมากกว่า ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า น้ำประปา ถนน รวมถึงระบบขนส่งสาธารณะ ส่วนใหญ่แล้วการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินเปล่านั้นมักจะเข้าลงทุนกันในช่วงที่ระบบต่าง ๆ ยังเข้าถึงไม่สมบูรณ์แล้วจากนั้นรอให้โครงสร้างพื้นฐานเข้าถึงก็จะช่วยทำให้ที่ดินเติบโตได้หลายเท่าตัว 

3. การปรับเปลี่ยนประโยชน์ใช้สอยของที่ดิน
อีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ที่ดินเปล่าธรรมดาราคาก้าวกระโดดได้ คือ การเปลี่ยนไปของประโยชน์ใช้สอยของที่ดิน ตัวอย่างที่พบเจอได้บ่อยจะเป็นที่ดินเปล่าในซอย หลาย ๆ ครั้งเป็นที่ที่ไม่ได้รับความนิยมในการลงทุนและไม่มีคนสนใจ แต่พอเริ่มมีผู้อาศัยเยอะขึ้นในบริเวณนั้น ทำให้กลายเป็นแหล่งชุมชน แล้วก็เกิดตลาด เกิดการสัญจรที่เยอะขึ้น ประโยชน์ใช้สอยก็จะเพิ่มขึ้นเป็นได้ทั้งที่จอดรถ หรือแม้จะทำหน้าร้านรองรับชุมชนที่ปรับเปลี่ยนไปก็สามารถทำได้

อีกกรณีที่นิยมทำกันอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็คือ การเข้าลงทุนใน “ที่ตาบอด” เป็นแปลงที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก หรือไม่มีทางที่ดินกับถนนเลย หลาย ๆ ครั้งนักลงทุนก็ใช้วิธีการกว้านซื้อที่ดินแปลงที่ติดกันให้เป็นแปลงใหญ่ขึ้น แล้วเมื่อนำที่ดินตาบอดไปรวมกับอีกแปลงก็กลายเป็นที่ดินผืนใหญ่ที่มีพื้นที่ติดถนน

4. พื้นที่ใกล้แหล่งชุมชน 
โดยธรรมชาติของชุมชนมักจะมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เนื่องจากคนเรามีแนวโน้มการย้ายเข้าสู่ชุมชน เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต การเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่ยังเป็นแหล่งชุมชน แล้วรอความเป็นเมืองขยายจนมาถึงพื้นที่ของเราก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนที่ดินเปล่า เพราะความเมืองจะนำพาสิ่งอำนวยความสะดวกมาด้วยเสมอ 

5. โอกาสการเกิดน้ำท่วม
อย่างที่ทุกคนทราบกันดีอยู่แล้วว่าหลังจากปี 2554 ที่ประเทศไทยประสบกับปัญหาน้ำท่วมครั้งใหญ่ ได้กระทบกับประชาชนผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากมาย ทำให้ประเด็นเรื่องความสูงของที่ดินกลายมาเป็นปัจจัยหนึ่งที่เข้ามามีผลต่อราคาที่ดิน พื้นที่ดินที่สูงกว่าจะมีโอกาสเสี่ยงเกิดเหตุน้ำท่วมน้อยกว่า ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่น่าสนใจมากกว่า แต่นอกจากที่ดินของเราแล้ว ยังต้องดูเส้นทางการเข้าสู่ที่ดินผืนดังกล่าวด้วยว่าได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมด้วยหรือไม่ ถ้าเข้า-ออกสะดวกไม่มีปัญหาเรื่องน้ำท่วมเลย แนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาก็จะดีกว่านั่นเอง

สุดท้ายนี้การลงทุนในที่ดินเปล่า ยังมีสิ่งที่ต้องระวังมากขึ้นอีกหนึ่งเรื่อง นั่นก็คือ เรื่องของ “ภาษีที่ดิน” ที่จะมีการบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2563 เป็นต้นไป ใครที่ถืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินเปล่าไว้โดยไม่มีการพัฒนาจะต้องโดนภาษีในอัตราที่สูงขึ้น เรื่องนี้ก็เป็นสิ่งที่นักลงทุนในที่ดินเปล่าต้องให้ความสนใจมากขึ้นด้วยเช่นกัน

SHARE