https://www.singhaestate.co.th:443/S-Blog/detail/Investment-Property


BACK
27 Aug 2019

Investment Property อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ไม่ว่าผ่านมากี่ยุคกี่สมัยก็ยังเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเสมอ เพราะผลตอบแทนที่ดีและน่าดึงดูด ถ้าให้เราลองคิดว่าถ้าเราอยากหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสักที่หนึ่ง เราก็มักจะมองไปที่คอนโด บ้านเช่า แต่ถ้าจะมองไปถึงอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีคุณภาพอย่างโรงแรม รีสอร์ทหรือตึกออฟฟิศแล้ว เราก็จะต้องมองหากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือไม่ก็พวก REITs แทน เพราะว่าใช้เงินลงทุนและใช้ความรู้ความสามารถในการบริหารจัดการที่สูงมากกว่าคอนโดหรือว่าบ้านเช่าเป็นอย่างมาก

แน่นอนว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนก็มีการพัฒนาอยู่เหมือนกัน สำหรับคนที่อยากเป็น 1 ในเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ ตอนนี้ในต่างประเทศมีสิ่งหนึ่งที่กำลังเป็นที่นิยมอย่างมาก เราจะเรียกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนี้ว่า Investment Property หรือเรียกสั้น ๆ ว่า IP

Investment Property (IP) แตกต่างจาก REITs อย่างไร?
ถ้ามองแค่ในมุมที่ว่า เราสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และมีคุณภาพได้นั้น IP และ REITs คงไม่แตกต่างกันสักเท่าไหร่ แต่สิ่งที่แตกต่างและทำให้ IP เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับความสนใจไม่แพ้กับ REITs เลยก็คือ การลงทุนในรูปแบบ IP ผู้ลงทุนจะได้ “โฉนด” ด้วย

และอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้การลงทุนแบบ IP ได้รับความนิยมโดยเปรียบเทียบกับการลงทุนโดยตรงในคอนโด ก็คือ การปล่อยเช่าของ IP มักจะได้ค่าเช่าเป็นรายวัน แต่คอนโดนั้นโดยทั่วไปแล้วไม่อนุญาตให้ปล่อยเช่ารายวันได้ ส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาระยะยาว 6 เดือนหรือ 1 ปีแทน ซึ่งโดยเปรียบเทียบแล้วถ้าสามารถบริหาร IP ให้ปล่อยเช่ารายวันได้มีจำนวนเข้าพักที่สูง ได้โอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่สูงก็จะยิ่งมีสูงขึ้น

และอย่างที่เรารู้กันว่าการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่นั้นต้องใช้ทั้งความรู้และประสบการณ์สูงมากกว่าการลงทุนคอนโด แต่ด้วยโครงสร้างของ IP ที่ถูกออกแบบมาให้มีผู้บริหาร IP โดยจะมีการแต่งตั้งมืออาชีพที่มีประสบการณ์เข้ามาดูแล เรียกว่า เป็นการรวมข้อดีของการลงทุนทางตรงในอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนทางอ้อมผ่านทรัสต์เลยก็ว่าได้

ทั้งนี้เรื่องของผลตอบแทนที่ผู้เข้าร่วมลงทุนแบบ IP นั้นจะได้รับเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายและการเจรจาตกลงกันระหว่างเจ้าของและผู้บริหาร อาจจะเป็นการที่ผู้บริหารโครงการการันตีให้เลยว่าจะได้ 7% 8% หรือ 10% ต่อปี ถ้าผู้บริหารสามารถทำได้มากกว่านั้นก็เป็นกำไรของผู้บริหารโครงการเอง แต่ถ้าทำได้น้อยกว่าที่การันตี ผู้บริหารก็จำเป็นต้องรับผลขาดทุนไป

รวมถึงสิทธิ์การเข้าพักในห้องพักก็ขึ้นอยู่กับตกลงกับผู้บริหาร แต่โดยทั่วไปจะมีการให้สิทธิ์จองในการเข้าพักปีละ 25-30 วัน เอาไว้สำหรับให้เจ้าของกรรมสิทธิ์เข้ามาพักผ่อนได้ ซึ่งเมื่อเทียบกับ REITs แล้วเราไม่มีสิทธิเข้าพักในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เลย และการลงทุนแบบ IP ที่ผู้ลงทุนจะได้รับโฉนด แปลว่าในกรณีที่เราอยากลงทุนแต่ไม่อยากใช้เงินลงทุนของตัวเราเองทั้งหมด สามารถนำโฉนดไปขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารได้ด้วย เหมือนกับกรณีที่เราลงทุนคอนโดปล่อยเช่าเอง

IP เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีสภาพคล่องต่ำเมื่อเทียบกับ REITs
แต่แน่นอนว่าข้อจำกัดของ IP เมื่อเทียบกับ REITs เลยก็คือ “สภาพคล่องต่ำ” กว่าการลงทุนผ่าน REITs ที่สามารถเข้าไปซื้อขายผ่านตลาดหุ้นได้เลยทุกวันทำการ ในกรณีที่เราต้องออกจากการลงทุนแบบ IP นั้นต้องมีการประกาศขายแบบคอนโด แต่จะดีกว่าการขายคอนโดแบบทั่ว ๆ ไป ก็คือที่เราสามารถประกาศขายผ่านเครือข่ายของผู้บริหารโครงการหรือเครือข่ายของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้เลย ก็จะช่วยทำให้เราสามารถซื้อขายได้คล่องตัวมากขึ้น

ในปัจจุบันก็มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลากหลายโครงการที่เริ่มแบบในลงทุนในรูปแบบ IP อยู่บ้างเหมือนกัน สำหรับใครที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอยู่ ลองมองหาอสังหาริมทรัพย์แบบ IP ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ และช่วยเพิ่มโอกาสได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์คุณภาพขนาดใหญ่ได้ไม่แพ้กับการลงทุนกับ REITs เลยทีเดียว


SHARE